▲ LH 수도권 공공주택 373,861호의 취득가액 44조 현재 시세는 2.1배 늘어난 93.6조

공공주택 자산 장부가액 시세상승 반영 없이 감가상각만 적용하여 매년 하락

2024년 과세기준 공시가격 취득가액보다 8조 늘어난 52조

공공주택 보유만 하고 있어도 공공자산 늘어나, 적자사업 논리는 거짓

혈세 낭비하는 매입임대주택사업 중단하고 장기공공주택 공급하라!

[시사코리아뉴스]국회/최성룡기자 = LH는 2022년말 기준 서울·경기·인천 등 수도권에만 385,860세대의 공공주택을 자산으로 보유하고 있다. 그 중 공시가격이나 시세를 파악하기 어려운 11,999세대를 제외한 373,861세대를 분석대상으로 삼았다.

분석결과 LH 공공주택 총 취득가액은 44조이며, 주택 1호당 취득가액은 1.2억으로 나타났다. 총 장부가액은 취득가액보다 4.5조가 떨어진 39.5조이며, 주택 1호당 장부가액은 1.1억으로 확인됐다. 자산현황을 토지가격과 건물가격으로 구분하면, 토지는 취득가액과 장부가액이 모두 22조로 동일했다. 반면 건물의 취득가액은 22조였으나 장부가액은 4.5조가 떨어진 39.5조였다. 토지는 장부가액과 취득가액이 동일한 반면 건물의 장부가액은 취득가액보다 떨어진 이유는 건물에 대해 감가상각 등을 적용했기 때문으로 보인다. 계속된 감가상각 적용으로 2023년 장부가액은 39.5조보다 더욱 낮아졌을 것으로 예측된다.

우리나라의 부동산 가격은 수십 년간 꾸준히 상승했다. 아무것도 하지 않고 주택을 보유하고만 있어도 엄청난 자산증가 효과를 볼 수 있다. LH의 자산평가방식이 얼마나 왜곡을 일으키고 있는지 확인하기 위하여 공공주택 취득가액과 공시가격을 비교했다.

조사결과 LH 공공주택 총 공시가격은 취득가액보다 8조가(18%) 늘어난 52조로 나타났다. 공공주택 1호당 공시가격은 취득가액보다 0.2억 늘어난 1.4억이며, 평당가격은 취득가액보다 119만원 늘어난 778만원이다. 2024년 공시가격 시세반영률은 정부발표 69%, 경실련 조사결과로 65%이다. 공공주택 공시가격이 크게 오른 것으로 볼 때 실제 시세를 반영한다면 공공주택 자산액은 훨씬 더 클 것이라 예상할 수 있다.

▲ LH 수도권 공공주택 373,861호의 취득가액 44조 현재 시세는 2.1배 늘어난 93.6조

LH 공공주택 취득가액과 2024년 7월 기준으로 파악된 시세를 비교했다. 조사결과 공공주택 시세는 취득가액보다 두 배 이상 오른 93.6조로 추정됐다. 1.2억이던 호당 취득가액은 1.3억이 올라 2.5억이 됐으며, 695만원이던 평당 취득가액은 741만원이 올라 1,400만원이 됐다.

취득가액보다 시세가 2배 이상 올랐다면 2024년 장부가액은 시세의 절반수준에도 한참 못 미칠 것으로 예상된다. 시세를 반영하여 자산을 평가한다면 만년 적자라는 LH의 재정실태도 전혀 다르게 나타날 것으로 보인다.

공공주택 자산액이 가장 많이 오른 상위 10개 지역을 조사했다. 그 결과 경기도 성남시에 위치한 공공주택의 자산액이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 성남시에는 공공주택 20,850호가 있으며 취득가액은 3조였는데 현재까지 9조가 올라 12조가 됐다.

자산액이 가장 많이 오른 지역을 순서대로 나열하면 경기도 고양시 3.9조, 경기도 화성시 3.5조, 경기도 하남시 3.2조, 경기도 남양주시 3.1조, 경기도 용인시 2.4조, 경기도 광명시 2.1조, 서울시 강서구 2조, 경기도 수원시 2조, 서울시 강남구 1.8조 등이다.

공공주택 평당 자산액이 가장 많이 오른 상위 10개 지역을 조사했다. 평당가격은 현실적인 체감이 어렵기 때문에 18평형 평균가격(평당가격*18)을 구하여 비교했다.

공공주택 평당가격이 가장 많이 오른 지역은 서울시 강남구이다. 18평형 기준 1.6억이던 취득가액은 7.2억이 올라 8.8억이 됐다. 다음으로 상승액이 큰 지역을 나열하면 서울시 서초구 5.7억, 서울시 송파구 5.5억, 경기도 성남시 5.1억, 서울시 동작구 4.5억, 서울시 강서구 4.3억, 서울시 강북구 3.6억, 경기도 하남시 3.4억, 경기도 의왕시 3.2억, 경기도 안양시 3억 순이다.

자산액이 가장 많이 오른 상위 10개 공공주택 단지를 조사했다. 경기도 성남시에 위치한 위례 31단지는 취득가액이 3,924억이었는데 현재까지 1.3조가 올라 1조7,389억이 됐다. 취득가액에 비해 자산가치가 4.4배가 된 것이다.

다음으로 자산이 가장 많이 오른 단지를 순서대로 나열하면 경기도 성남시 백현마을 4단지 1.3조(5.2배), 경기도 성남시 백현마을 3단지 1.3조(5.5배), 서울시 강남구 수서주공 1단지 1조(3.8배), 경기도 성남시 봇들마을 6단지 1조(5.7배), 경기도 성남시 위례 35단지 8,744억(4배), 경기도 광명시 하안 13단지 8,096억(3.9배), 경기도 수원시 휴먼시아 32단지 8.013억(3.6배), 경기도 성남시 하얀마을 주공 6단지 6,845억(4.4배), 경기도 하남시 미사 17단지 6,731억(3배) 순이다.

공공주택 단지별로 평당가격이 가장 많이 오른 10개 단지를 분석했다. 평당가격으로는 얼마나 가격이 올랐는지 체감하기 어려우므로 18평형으로 환산하여 표기했다. 18평형 기준 가격이 가장 많이 오른 단지는 경기 성남 봇들마을 6단지이다. 1채당 취득가액이 1.4억이었는데 현재 시세는 8.7억이 오른 10.1억이다. 취득가액보다 무려 7.1배가 된 것이다.

다음으로 가격이 많이 오른 단지를 순서대로 나열하면 경기 성남 백현마을 3단지 8.7억(6.9배), 경기 성남 위례 31단지 8.6억(5.5배), 경기 성남 봇들마을 5단지 8.4억(7.2배), 경기 성남 백현마을 4단지 7.5억(6.5배), 서울 강남 수서주공 1단지 7.5억(4.8배), 서울 강남 에버시움 7.3억(6.6배), 서울 강남 에버시움 7.2억(6.1배), 서울 강남 자곡힐스테이트 6.8억(5배), 경기 성남 청솔마을주공 6단지 6.8억(5.4배) 순이다.

LH가 공공주택을 꾸준히 지어 계속 보유하고 있었다면 서민 주거는 한층 안정됐을 것이며, 집값이 오른 만큼 공공의 자산도 늘어났을 것이다. 그러나 LH는 공익보다는 장사논리와 이윤추구를 최우선으로 하는 모습을 보였다. 경실련은 LH 자산평가 방식 개선을 촉구하며 다음과 같은 의견을 개진한다.

첫째, LH는 공공주택 자산내역, 분양원가 등 행정정보를 투명하게 공개하라! 둘째, 8.8대책 전면 재검토하고, 영구·50년·국민·장기전세 등 장기공공주택 대거 공급하라!

한편 LH의 공공주택 자산이 제대로 평가되지 않는다면 LH의 적자논리는 계속될 것이다. LH가 집장사 땅장사를 통해 수익을 거둬야 한다는 장사논리는 더욱 강해질 것이며, 국민을 위한 공공주택 확대는 뒷전으로 밀려날 수밖에 없다. 정부가 진정 주택가격 상승에 문제의식을 갖고 이를 해결하고자 한다면 공공주택의 시세를 반영하도록 LH의 자산평가방식을 개선하고 이를 토대로 공공주택을 대거 늘려나가야 한다.